居住改善的新趋势

据调研，近年来全国年均300-400万家庭换房，一二线城市二手房交 易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。一线城市中，北京和上海卖日买新对当地新房市场的贡献均高于55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。三四线城市二手房市场发展较慢，新房交 易占比较高，卖旧买新对新房市场的贡献相对偏低，个别城市这一贡献低于10%。随着市场存量房屋不断增加，二手房交 易量占全市场交 易占比逐步提升，预计二手房换房占比将会持续上升，对新房市场的拉动也将呈现上行趋势。

居住改善的原因主要有以下五类：改善居住舒适度(居住面积/房屋品质等)；改善教育资源；改善医疗/交通等资源配套；改善职住通勤；与家人住得更近。其中改善居住舒适度的原因占比过半。

长期来看，以提升居住幸福感为目的的改善性住房需求是房地产市场流通的重要支撑力量，这也是发达经济体在城镇化达到较高水平后仍然保持较高房屋流通率的底层原因。整体来看，在住房回归居住属性的背景下，未来的居住改善呈现四大趋势：一是，区域选择方面，核心城市住房改善需求更为强烈；二是，居住品质方面，楼龄10年内的次新房更受欢迎；三是，居住面积方面，四居室成为换房居民新宠；四是，从小区的户型配置看，同时有四居空和两居室的小区更具吸引力。